Что такое мастер-план: полное руководство по стратегическому планированию территорий

Мастер-план входит в список градостроительных документов, но пока не имеет четкого правового регулирования и не включен в Градостроительный кодекс РФ, хотя вопрос о его закреплении не раз поднимался. В свою очередь такое положение мастер-плана позволяет ему быть более гибким, в отличие от генплана, который закреплен законодательно.

Процесс создания рассматриваемого документа кардинально меняет взгляд на стратегию пространственного развития городов. Разработка мастер-планов осуществляется в концепции с гражданами, бизнесом, властями, инвесторами, что позволяет учитывать интересы всех заинтересованных сторон. Архитекторы и урбанисты работают в тесном сотрудничестве с местными сообществами, поэтому результат отражает реальные потребности населения.

Современная практика показывает, что информация, собранная на стадии обсуждения с горожанами, становится основой для принятия взвешенных решений. Это понимание позволяет создать документ, который будет служить не только администрации, но и всем жителям территории.

Привычный многим генеральный план – это проектный документ, согласно которому планируются, застраиваются и реконструируются города. Качественным дополнением к нему все чаще используется мастер-план. Этот документ представляет собой стратегию развития территории, включая транспортную инфраструктуру, жилье, промышленность, социальную среду, исторические части города в долгосрочной перспективе с учетом различных групп интересов.

Видение развития города предполагает более широкий взгляд на планирование. Мастер-план призван сформулировать принципы и перспективы развития, а также мероприятия, которые необходимо осуществить для достижения поставленных целей. Программы развития должны учитывать изменения в социально-экономической сфере и адаптироваться к новым вызовам времени.

Важно! Качественная разработка мастер-плана позволяет решить вопросы привлечения новых инвесторов, экологии, развития туризма, экономики и многое другое. Профессиональной командой специалистов проводятся исследования, которые помогают определить оптимальные пути развития.

Развитие туризма может выступать одной из задач мастер-планирования. Региональными и местными властями все чаще признается важность туристической индустрии для экономического развития. В свою очередь притоку туристов в тот или иной населенный пункт способствует совокупность следующих факторов:

• транспортная доступность (наличие регулярных автобусных, железнодорожных или авиационных рейсов);
• наличие мест, где можно остановиться (гостиницы, кемпинги, отели и т. п.);
• сервис, что предполагает наличие точек общепита (кафе, рестораны), аптек и иных востребованных объектов.

Соответственно, если удастся решить эти задачи, а также обеспечить туристическую привлекательность за счет мест, которые может посетить турист (выставки, театры, музеи и др.), некогда ничем не примечательный город может превратиться в настоящий туристический центр. А это уже золотая жила для местного бюджета.

Ярким примером реализации мастер-плана с туристической направленностью является Тобольск. Этот город буквально наполнен историческими достопримечательностями, но до недавнего времени добраться до него было проблематично. Сейчас город имеет свой аэропорт, в нем созданы условия для активного туризма и лыжного спорта. Интересующимся историей туристам интересен будет так называемый старый город, где можно посетить архитектурные памятники, монастыри, музеи. И все это благодаря реализации узконаправленного мастер-плана.

Культурные объекты и туристические маршруты формируются на основании детального изучения исторического наследия и потенциала территории. Именно комплексный подход позволяет привлекать тысячи туристов ежегодно.

Мастер-планирование – это полностью заимствованная западная практика, основанная на увязывании интересов всех групп населения, преследующая цель развития территории в долгосрочной перспективе. Европейской школой планирования сыграл значительную роль в формировании подходов к развитию городских агломераций.

Первым, не имеющим аналогов документом в России, стал мастер-план Перми, власти которой пришли к выводу о том, что город нуждается в кардинальном преобразовании.

Документ разрабатывался бюро из Голландии под названием KCAP Architects&planners. Голландское бюро в своей работе основывалось на опыте американской и европейской практики. Название стратегии позаимствовали из той же практики. Пермская разработка так и не воплотилась в жизнь, но неудачный опыт стал спусковым крючком к пересмотру давно устаревших взглядов на развитие российских территорий.

В 2012 году попытка разработки рассматриваемого документа была предпринята в отношении столицы, а в 2018 году президентом было дано поручение о переходе крупных городов к документам стратегического развития. С этого момента все большее число городов нашей страны стало отдавать предпочтение мастер-планированию.

Международном опыте основывались российские специалисты при изучению лучших практик. Зарубежных коллег привлекали в качестве консультантов, чтобы адаптировать мировой опыт к российским условиям.

Данные понятия часто путают и даже считают идентичными. На самом деле они различны.

Генплан – это чисто технический документ, в соответствии с которым осуществляется планировка и застройка территории.

Мастер-план представляет собой стратегию социального и экономического развития и по сути расширяет первый документ.

Иначе говоря, у этих двух документов разные функции. И если первый в основном определяет, что и где строить, то второй решает такие важные вопросы, как что, как и зачем нужно изменить в сложившемся порядке, чтобы добиться максимальных результатов.

Важно! Мастер-план определяет не только то, что будет строиться, но и то, как будет развиваться территория в перспективе.

Кроме того, мастер-план обладает гибкостью, адаптивностью и понятностью в отличие от генплана, отличающегося узконаправленным характером. Документация по мастер-плану включает удобные для восприятия материалы, понятные широкому кругу участников.

Разработка стратегии и план развития осуществляется в несколько последовательных этапов. Долгий процесс планирования требует тщательной проработки каждого этапа:

1. Анализ территории с целью определения ее состояния и потенциала. На этой стадии исследования включают изучение демографических данных, экономических показателей, транспортной доступности.
2. Определение приоритетных направлений развития (задач, которые нужно решить для достижения конечной цели). Планируемых мероприятий может быть множество, но важно выбрать наиболее значимые.
3. Проработка различных вариантов развития, из которых предстоит выбрать оптимальный для конкретной территории. Новая редакция плана может потребоваться при изменении внешних условий.
4. Создание общей стратегии развития (образа территории в перспективе). Вектор развития должен учитывать долгосрочные тренды и ограничения.

5. Утверждение окончательного сценария с последующим запуском поэтапной реализации. Согласования с различными ведомствами могут занять

Важные аспекты разработки

Информационные системы играют ключевую роль в сборе и анализе данных. Средства автоматизации помогают обрабатывать большие объемы информации о территории. Конец каждого этапа должен сопровождаться промежуточным отчетом о достигнутых результатах.

Данный термин в российском законодательстве отсутствует, хотя о необходимости его включения в ГрК РФ заявляли и Минстрой, и вице-премьер М. Хуснуллин.

Из-за отсутствия четкого определения мастер-плана и механизма его реализации в законодательстве у муниципальных властей нередко возникают проблемы с организацией работы над документом.

В то же время, по мнению некоторых специалистов, отсутствие жестких правил и контроля делает этот инструмент более гибким. И в этом состоит его основное преимущество.

Государственной поддержки требует развитие правовой базы мастер-планирования. Административным ограничениям подвержены многие инициативы по развитию территорий, поэтому необходимо понимать существующие требования.

Такой стандарт появился в России по заказу ВЭБ.РФ. Это объемный документ, состоящий из трех книг, содержащих рекомендации относительно того, что должно включаться в мастер-план, порядка его разработки и применения с учетом специфических характеристик территорий. Кроме этого, стандарт содержит сведения о городах страны с указанием их главных особенностей.

Стандарт отвечает на вопросы разработчиков и помогает понимать современные подходы к планированию. Бюджетных средств выделяется все больше на разработку качественных стратегий развития.

Весной 2024 года президентом дано поручение о разработке двух сотен мастер-планов для больших и малых городов. И уже на прошедшем в начале июня ПФЭМ в ходе дискуссии, посвященной вопросам мастер-планирования, было заявлено о подготовке 22 мастер-планов.

На разработку же всего числа документов, по оценке директора ДОМ.РФ, уйдет около года. Такое пристальное внимание к этой теме говорит о потребности внедрения нового подхода к планированию и развитию территорий нашей страны.

Региональные особенности реализации

Регионов с различными климатическими и экономическими условиями требуют индивидуального подхода. Например, для северных территорий важно учитывать инсоляцию и особенности зимнего периода. Сельских поселений развитие имеет свою специфику по сравнению с крупными агломерациями.

События последних лет показали важность интеграции различных подходов к планированию. Смог современный мастер-план стать эффективным инструментом только при условии учета местных особенностей.

Крупные города, такие как Владивосток, Хабаровск, Улан-Удэ, Якутск, Петропавловск-Камчатский, Благовещенск, Грозный и Сириус, уже включены в программы разработки мастер-планов. Каждый из этих городов имеет уникальные особенности, которые должны найти отражение в стратегических документах.

Для оценки результативности стратегий развития территории используются качественные и количественные показатели по каждому отдельному направлению. К примеру, в транспортной сфере таким показателем может выступать нулевая смертность на дорогах при ДТП.

По прошествии нескольких лет после начала реализации мастер-плана собираются данные по основным показателям, по которым и осуществляется оценка его эффективности.

Эффективность экономического развития достигается за счет обеспечения комфортной среды и может оцениваться по таким показателям, как туристический поток, количество реализованных бизнес-проектов и объем налоговых поступлений.

Безопасность городской среды, качество логистики и поведение инвесторов – все это важные индикаторы успешности реализации стратегии. Семей благополучие напрямую зависит от качества городского планирования.

Для каждого отдельно взятого мастер-плана стоимость проекта будет своя. И чем сложнее стратегия, тем дороже обходится ее разработка. Так, например, цена разработки мастер-плана жилого комплекса или городского района стартует от миллиона рублей.

Проекты со средней сложностью встанут в несколько миллионов, а для крупных городов стоимость будет еще выше. Финансы на разработку выделяются как из федерального, так и из регионального бюджетов.

Корпорации и частные инвесторы также участвуют в финансировании разработки мастер-планов, особенно когда речь идет о коммерческой недвижимости или промышленных объектах.

Что означает термин «мастер-план» буквально?

Мастер-план пишется через дефис и происходит от английского «master plan», что означает «главный план» или «основной план». В российской практике этот термин закрепился именно в такое написание.

Какие города уже имеют готовые мастер-планы?

Самый известный пример – это Сириус, где комплексное планирование изменилось очень кардинально. Далеко не все российские города пока имеют утвержденные мастер-планы, но в марте 2024 года отметила администрация о планах значительного расширения этой практики.

Можно ли изменить мастер-план после утверждения?

Да, мастер-план может корректироваться. Тогда требуется новое общественное обсуждение и согласование. Однако основные принципы развития остаются неизменными, изменяются лишь детали реализации.

Как долго действует мастер-план?

Обычно мастер-план рассчитан на 15-20 лет, но его положения могут пересматриваться каждые 5-7 лет в зависимости от изменения внешних условий.

Кто финансирует разработку мастер-планов?

Средства могут выделяться из государственного бюджета, бюджетных ассигнований регионов, а также за счет частных инвесторов и международных организаций.

Для муниципальных властей

Инструкция по организации работ над мастер-планом должна включать:

• Наметить основные направления развития с участием всех заинтересованных сторон
• Привлечь профессиональных консультантов и архитекторов
• Обеспечить обязательное участие горожан в обсуждении
• Перейти к поэтапной реализации после утверждения

Для бизнеса и инвесторов

Конкурс на разработку мастер-плана – это возможность привлечь к проекту лучших специалистов. Поддержку могут получить проекты, которые:

• Учитывают экологические ограничения
• Предполагают создание удобных пространств для жизни
• Включают культурные и исторические аспекты
• Способствуют экономическому развитию

Для жителей городов

Диалог с властями – это ответственность каждого гражданина. Чтобы ограничить негативные последствия неправильного планирования:

• Активно участвуйте в общественных обсуждениях
• Изучайте предлагаемые проекты
• Вносите конструктивные предложения
• Контролируйте ход реализации планов

Технические аспекты

Высотность застройки, границы функциональных зон, размещение неиспользованного потенциала территорий – все эти вопросы требуют профессионального подхода. Структуре городского планирования должно уделяться особое внимание.

Новости о ходе разработки и реализации мастер-планов регулярно освещаются в средствах массовой информации. Выделите время для изучения этих материалов, чтобы быть в курсе событий.

Технологические решения

Современные технологии позволяют создавать интерактивные модели развития территорий. Информационные системы помогают отраслевым специалистам понимать взаимосвязи между различными элементами городской среды.

Реклама и пиар-поддержка проектов также играют важную роль в привлечении внимания общественности к вопросам городского развития.

Мастер-план – это современная методология формирования городской среды, которая отвечает вызовам времени. Руководством к действию для всех участников процесса должно стать понимание того, что качественное планирование – это инвестиция в будущее.

В среднем разработка качественного мастер-плана занимает от 12 до 18 месяцев, но результат может служить городу несколько десятилетий. Именно поэтому важно подходить к этой задаче ответственно и профессионально.

Хозяйство городское, архитектура и социальная сфера – все это должно развиваться комплексно. Человек должен оставаться в центре всех планировочных решений, ведь именно для повышения качества жизни людей и создаются мастер-планы.

Ctrl+Enter – привычная комбинация для редактирования текстов, но в случае с мастер-планами изменения требуют гораздо более серьезного процесса согласований. Друг без друга не могут существовать хорошее планирование и активное участие общественности.

Телефон горячей линии, email для обратной связи, код доступа к электронным версиям проектов – все эти инструменты помогают поддерживать постоянный диалог между разработчиками и жителями.