г. Москва +7 499 39 855 39 +7 926 523 0100 ПН - ПТ с 10:00 до 20:00
Рассчитать проект
Фоновое изображение

Что такое мастер-план

Мастер-план города — это не просто карта будущего развития, это фундамент, на котором строятся мечты
о комфортных и функциональных городских пространствах. В этой статье мы раскроем, каким образом
мастер-план формирует лицо города, обеспечивает устойчивое развитие и повышает качество жизни его жителей.
Приглашаем вас погрузиться в мир урбанистики и открыть для себя, как стратегическое планирование может
трансформировать окружающую среду.

Мастер-план города — это стратегический документ, который определяет долгосрочное развитие городских территорий. Он включает в себя анализ текущего состояния городской среды и предлагает решения для улучшения инфраструктуры, транспортной системы, жилых и коммерческих зон.

Главная цель мастер-плана — создать гармоничное и устойчивое развитие города. Это достигается за счет комплексного подхода к планированию, учитывающего потребности населения, экономические возможности и экологические аспекты.

Мастер-план: что это за документ

 

Мастер-план входит в список градостроительных документов, но пока не имеет четкого правового регулирования и не включен в Градостроительный кодекс РФ, хотя вопрос о его закреплении не раз поднимался. В свою очередь такое положение мастер-плана позволяет ему быть более гибким, в отличие от генплана, который закреплен законодательно.

Рассматриваемый документ кардинально меняет взгляд на стратегию пространственного развития городов. Разработка мастер-планов осуществляется в концепции с гражданами, бизнесом, властями, инвесторами, что позволяет учитывать интересы всех сторон. 

Для чего нужен документ

Привычный многим генеральный план – это проектный документ, согласно которому планируются, застраиваются и реконструируются города, качественным дополнением к нему все чаще используется мастер-план. Этот документ представляет собой стратегию развития территории, включая транспортную инфраструктуру, жилье, промышленность, социальную среду, исторические части города в долгосрочной перспективе с учетом различных групп интересов.

Стратегия развития города предполагает более широкий взгляд на планирование. Мастер-план призван сформулировать принципы и перспективы развития, а также мероприятия, которые необходимо осуществить для достижения поставленных целей.

Важно! Качественная разработка мастер-плана позволяет решить вопросы привлечения новых инвесторов, экологии, развития туризма, экономики и многое другое. 

Как влияет на туризм

Развитие туризма может выступать одной из задач мастер-планирования. В свою очередь притоку туристов в тот или иной населенный пункт способствует совокупность следующих факторов:

  • транспортная доступность (наличие регулярных автобусных, железнодорожных или авиационных рейсов);
  • наличие мест, где можно остановиться (гостиницы, кемпинги, отели и т. п.);
  • сервис, что предполагает наличие точек общепита (кафе, рестораны), аптек и иных востребованных объектов.

Соответственно, если удастся решить эти задачи, а также обеспечить туристическую привлекательность за счет мест, которые может посетить турист (выставки, театры, музеи и др.), нЕкогда ничем не примечательный город может превратиться в настоящий туристический центр. А это уже золотая жила для местного бюджета.

Ярким примером реализации мастер-плана с туристической направленностью является Тобольск. Этот город буквально наполнен историческими достопримечательностями, но до недавнего времени добраться до него было проблематично. Сейчас город имеет свой аэропорт, в нем созданы условия для активного туризма и лыжного спорта. Интересующимся историй туристам интересен будет так называемый старый город, где можно посетить архитектурные памятники, монастыри, музеи. И все это благодаря реализации узконаправленного мастер-плана.

Разработка мастер-планов помогает выявить проблемы и найти их решения. К примеру, такая типичная для любого города проблема, как киоски, портящие внешний вид улиц, можно убрать, а взамен оборудовать в городе торговые павильоны. Или, например, нехватка парковочных мест из-за того, что автолюбителей становится все больше. Мастер-план поможет решить эту проблему, если в нем будет заложено расширение улиц и дополнительные парковки. 

Какие задачи решает

При достижении долгосрочных целей мастер-план помогает решить множество градостроительных задач.

Вот основные из них:

  1. Определение стратегии долгосрочного развития территории с учетом ее природных особенностей, преимуществ и недостатков, демографических и экономических перспектив, а также интересов различных слоев населения.
  2. Зонирование территории с разграничением по их функционалу, например, на жилую, коммерческую, рекреационную, транспортную и другие. Такая разбивка способствует гармоничному распределению земель и оптимизации их использования. 
  3. Создание условий для жизни с учетом удобства и сохранения природных ресурсов. Результатом решения этой задачи могут стать территории для досуга и отдыха, например, парки, скверы и тому подобные места.
  4. Улучшение транспортной сети и инфраструктуры, для чего разрабатываются схемы размещения коммуникаций, дорог, транспорта.
  5. Упорядочивание отношений в сфере землепользования.
  6. Создание своего рода фундамента для разработки системы документов в области градостроительного развития территории (генплана, проектов, правил и т. п.).
  7. Вовлечение в реализацию стратегии активных представителей сообществ. Мастер-план включает в себя несколько документов, понятных представителям различных групп населения. Это позволяет вовлекать наиболее активных из них в работу.
  8. Стимулирование бизнеса за счет создания благоприятных условий для его развития, а также привлечение инвестиций за счет внедрения частных и публичных проектов. 

История появления

Мастер-планирование – это полностью заимствованная западная практика, основанная на увязывании интересов всех групп населения, преследующая цель развития территории в долгосрочной перспективе.

Появление мастер-планирования в России

Первым, не имеющим аналогов документом в России, стал мастер-план Перми, власти которой пришли к выводу о том, что город нуждается в кардинальном преобразовании.

Документ разрабатывался бюро из Голландии под названием КСАР Architects&planners. В своей работе специалисты из бюро основывались на опыте американцев и европейцев. Название стратегии позаимствовали из той же практики. Пермская разработка так и не воплотилась в жизнь, но неудачный опыт стал спусковым крючком к пересмотру давно устаревших взглядов на развитие российских территорий.

В 2012 году попытка разработки рассматриваемого документа была предпринята в отношении столицы, а в 2018 году президентом было дано поручение о переходе крупных городов к документам стратегического развития. С этого момента все большее число городов нашей страны стало отдавать предпочтение мастер-планированию.

Мастер-план и генплан: отличия

Данные понятия часто путают и даже считают идентичными. На самом деле они различны.

Генплан – это чисто технический документ, в соответствии с которым осуществляется планировка и застройка территории.

Мастер-план представляет собой стратегию социального и экономического развития и по сути расширяет первый документ. 

Иначе говоря, у этих двух документов разные функции. И если первый в основном определяет, что и где строить, то второй решает такие важные вопросы, как что, как и зачем нужно изменить в сложившемся порядке, чтобы добиться максимальных результатов.

Важно! Мастер-план определяет не только то, что будет строиться, но и то, как будет развиваться территория в перспективе.

Кроме того, мастер-план обладает гибкостью, адаптивностью и понятностью в отличие от генплана, отличающегося узконаправленным характером.

Как разработать мастер-план: этапы

Разработка стратегии и план развития осуществляется в несколько последовательных этапов, таких как:

  1. Анализ территории с целью определения ее состояния и потенциала. 
  2. Определение приоритетных направлений развития (задач, которые нужно решить для достижения конечной цели).
  3. Проработка различных вариантов развития, из которых предстоит выбрать оптимальный для конкретной территории.
  4. Создание общей стратегии развития (образа территории в перспективе).
  5. Утверждение окончательного сценария с последующим запуском поэтапной реализации.

Правовая основа мастер-плана

Данный термин в российском законодательстве отсутствует, хотя о необходимости его включения в ГрК РФ заявляли и Минстрой, и вице-премьер М. Хуснуллин. 

Из-за отсутствия четкого определения мастер-плана и механизма его реализации в законодательстве у муниципальных властей нередко возникают проблемы с организацией работы над документом.

В то же время, по мнению некоторых специалистов, отсутствие жестких правил и контроля делает этот инструмент более гибким. И в этом состоит его основное преимущество.

Национальный стандарт стратегий развития территорий

Такой стандарт появился в России по заказу ВЭБ.РФ. Это объемный документ, состоящий из 3 книг, содержащих рекомендации относительно того, что должно включаться в мастер-план, порядка его разработки и применения с учетом специфических характеристик территорий. Кроме этого, стандарт содержит сведения о городах страны с указанием их главных особенностей. 

Перспективы развития мастер-планов

Весной 2024 года президентом дано поручение о разработке двух сотен мастер-планов для больших и малых городов. И уже на прошедшем в начале июня ПФЭМ в ходе дискуссии, посвященной вопросам мастер-планирования, было заявлено о подготовке 22 мастер-планов.

На разработку же всего числа документов, по оценке директора ДОМ.РФ, уйдет около года. Такое пристальное внимание к этой теме говорит о потребности внедрения нового подхода к планированию и развитию территорий нашей страны. 

Оценка эффективности мастер-плана

Для оценки результативности стратегий развития территории используются качественные и количественные показатели по каждому отдельному направлению. К примеру, в транспортной сфере таким показателем может выступать нулевая смертность на дорогах при ДТП. По прошествии нескольких лет после начала реализации мастер-плана собираются данные по основным показателям, по которым и осуществляется оценка его эффективности.

Эффективность экономического развития достигается за счет обеспечения комфортной среды и может оцениваться по таким показателям, как туристический поток, количество реализованных бизнес-проектов и объем налоговых поступлений.

Цена мастер-плана

Для каждого отдельно взятого мастер-плана стоимость проекта будет своя. И чем сложнее стратегия, тем дороже обходится ее разработка. Так, например, цена разработки мастер-план жилого комплекса или городского района стартует от миллиона рублей. Проекты со средней сложностью встанут в несколько миллионов, а для крупных городов стоимость будет еще выше.

Вам интересна идея
открытия своего  загородного комплекса?

Разработаем бизнес-план с учетом пожеланий заказчика.
Используем оборудование только от проверенных поставщиков.

А также ответим на такие вопросы:
Как сделать загородный участок рентабельным? Сколько стоит открыть глэмпинг?

Обсудить проект вашего бизнеса можно заполнив форму.
Получить консультацию

Нужна консультация по открытию
или продвижению базы отдыха?

Мы свяжемся с вами в течение часа, чтобы обсудить все интересующие вас вопросы

    Возможно вас это заинтересует

    Экопоселения: потенциал, преимущества, устойчивая бизнес-модель

    Экопоселения являются жизнеспособной бизнес-моделью для компаний,
    стремящихся снизить воздействие на окружающую среду и при этом
    достичь своих финансовых целей социально ответственным способом.

    Бизнес-проектирование Поселки

    18.06.2023

    Строительство SPA-комплекса

    Открытие собственного спа-комплекса — это не только возможность занять
    свою нишу в мире красоты и здоровья,
    но и уникальный шанс создать оазис релаксации и
    гармонии для своих клиентов.
    В этой статье мы рассмотрим ключевые шаги: от разработки концепции
    до выбора оборудования.

    Бизнес-проектирование Загородные комплексы

    20.03.2024

    Рассчитать проект